📌 주택임대소득 종합소득세 신고법 & 분리과세 vs 종합과세 완전 정리
“임대소득이 연 2,000만 원 이하이면 세금 안 내도 된다?”
이건 과거 이야기입니다.
2020년부터는 연 2000만 원 이하의 주택임대소득도 과세 대상에 포함되며, 5월에 반드시 종합소득세를 신고해야 합니다.
임대사업자 등록 여부, 주택 수, 소득 규모에 따라 과세 방식이 달라지기 때문에 정확한 이해가 필요합니다.
이 글 하나로 ‘주택임대소득자의 종합소득세 신고 방법’과 ‘분리과세 vs 종합과세’의 유불리 비교까지 완벽하게 정리해드립니다.
✅ 1. 주택임대소득, 과세 대상은 누구?
- 1주택자: 고가주택(시가 9억 원 초과)이 아니면 비과세
- 2주택 이상 소유자:
- 연간 총 임대소득이 2000만 원 이하: 과세 대상 (신고 필요)
- 2000만 원 초과: 종합과세 대상
※ 단기임대, 공동명의, 전세보증금 운용 등은 별도 과세 가능성 있음 → 개별 상담 권장
✅ 2. 주택임대소득 신고 준비물
- 임대차계약서
- 임대료 수입 내역 (이체 내역 등)
- 공동명의일 경우: 지분 확인서
- 사업자등록증 (등록 임대사업자일 경우)
- 기타 경비 자료 (관리비, 유지보수, 대출이자 등)
✅ 3. 홈택스를 통한 신고 절차
🖥️ STEP 1. 홈택스 로그인 → 종합소득세 신고 메뉴 접속
- [신고/납부] → [종합소득세 신고]
🧾 STEP 2. 주택임대소득 항목 선택
- ‘기타소득’ 또는 ‘임대소득’ → 주택임대 선택
📊 STEP 3. 수입금액 및 필요경비 입력
- 연간 수입 입력 (계좌이체 내역 등 확인)
- 경비(수선비, 중개수수료, 대출이자 등)는 반드시 증빙 필요
⚖️ STEP 4. 과세방식 선택
- 연 2000만 원 이하 소득자는 선택 가능
- 분리과세: 세율 14% 단일 적용
- 종합과세: 다른 소득과 합산 → 누진세율 적용 (6~45%)
💰 STEP 5. 세액 확인 → 신고서 제출
- 계산된 세액 검토 후 신고서 제출
- 납부할 세액은 홈택스 또는 은행 통해 납부
✅ 4. 분리과세 vs 종합과세, 뭐가 유리할까?
구분 분리과세 종합과세
| 적용 조건 | 연 2000만 원 이하 | 연 2000만 원 초과 또는 선택 시 |
| 세율 | 14% 단일세율 | 6~45% 누진세율 |
| 장점 | 절차 간단, 예측 쉬움 | 다른 소득과 합산 시 절세 가능 |
| 단점 | 경비공제 폭 작음 | 신고 복잡, 세 부담 커질 수 있음 |
✅ 다른 소득(프리랜서, 근로소득 등)이 많다면 분리과세가 유리한 경우가 많습니다.
✅ 5. 주택임대소득자 꿀팁
- 사업자 등록 시 필요경비 인정 범위 확대
- 기장 신고 시 세금 줄이기 유리
- 3채 이상 임대 시, 주택임대사업자 등록 필수
- 홈택스 자동 안내 내용도 실제 계약서와 비교 확인 필